中央与地方房地产蛋糕分割新游戏必须终止!
在最近召开的两会,高房价问题成了倍受关注的焦点,以致让人误以为今年的两会是"房地产两会".然而,足球比分,高房价的终极诱因却几乎未被提及,当前以保障为主导的所谓房地产二次改革也全然没有涉及土地市场化的根本问题!难怪两会抑制高房价的余音未了,北京一天之内就"叭叭叭"三枪,创出三块"地王".有人可谓看透了政策、执意要玩个痛快.
打蛇打七寸,我们必须清楚中国高房价的"七寸"在哪里;改革也要改到底,迈向真正市场化的土地制度的改革终将不可避免.
阳光收入的畸形分割使"亚灰色收入"浮出水面
众所周知,我国的财政收入主要依靠于税收收入,2009年我国财政收入68477亿元,其中税收收入59515亿元,占比为86.91%.然而,我国的税收分配制度可以说极其畸形.
按照我国税法,作为"阳光收入"的税收收入是这样分配的,中央政府的固定收入主要包括:消费税(含进口环节海关代征的部分)、车辆购置税、关税、海关代征的进口环节增值税;地方政府的固定收入主要包括:城镇土地使用税、土地增值税、房产税、车船税和契税.中央和地方共享税主要包括:(1)增值税(不含进口环节由海关代征的部分)的75%归中央,地方政府分享25%;(2)营业税和城市维护建设税:铁道部、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的部分归中央政府,其余归地方政府;(3)企业所得税:铁道部、各银行总行及海洋石油企业缴纳的部分归中央,其余部分中央和地方政府按60%和40%的比例分享;(4)个人所得税基本上和企业所得税一样;(5)印花税:证券交易印花税收入的94%归中央政府,其余的归地方.
根据国家统计局的相关数据,从各主要税种来看,2009年国内增值税完成18820亿元、国内消费税完成4761亿元、营业税完成9015亿元、车辆购置税完成1164亿元、企业所得税完成12157亿元、个人所得税完成3944亿元、证券交易印花税完成514亿元、海关代征进口税收完成7747亿元.
从2009年我国税收中主要税种的大小不难看出,"阳光收入"这一蛋糕的大块基本都被中央政府分割,留给地方政府基本上是残羹冷炙.地方政府也要生存、哪怎么办呢?他们一方面拼命地做大自己已有的那块税收蛋糕.以2009年海南省的税收收入为例,根据海南省地税局的数据,2009年海南省地税收入133.2亿元,同比增长了28.7%,完成计划年度的113.9%,增幅在全国排名第一.其中,建筑业和房地产业的迅猛增长是拉动地税收入增长的主要动力.另一方面,地方政府在寻求出路的过程中,惊艳的发现土地财政这一块处女地,于是这些年持续不断地向土地伸手,并让消费者来最终买单.2009年,土地财政的收益空前,多个城市单纯卖地的收入占到地方政府总收入的一半以上.
上述过程,不由得使我们回想起抗日战争时期的党,诚如电视剧《亮剑》中描述的那样,当李云龙从上级那里得不到作战所需的物资时,便对下级说,在不损害老百姓利益的前提下,不管用什么手段,在短时期内一定要把队伍武装起来.于是他的下属便通过各种或明或暗的手段,从地主、汉奸、日军、国军手中抢来大量的军事装备.今天的现状与那时相比,唯一的区别是取消了"在不损害老百姓利益的前提下"这个条件,以土地拍卖为名抢劫百姓的道路全无阻挡.地方政府又是如何抢劫百姓的呢?最近北京四环以外的一个楼盘开盘,楼盘开盘价是20000元/平方米左右,其中土地成本在总成本中的占比约50%,而房地产商的建造成本约3000元/平方米.换言之,在楼盘开发的过程中,地方政府仅卖地所得就切割掉了蛋糕的一半,同时还有一部分税收收益,而开发商和中央政府则拿切割掉其余的收益.
有一点我们需要明确的是地方政府的"土地财政"是合法的,所以我们不便把卖地收入成为灰色收入,但从民众的角度分析,这种收入又是肮脏的、掠夺性的,所以我们暂时称之为"亚灰色收入".
新一轮中央与地方蛋糕分割的游戏规则
2009年可以称之为"央企地王"元年,5月保利地产在密云那地打响了央企地王的第一枪;6月中泽置业以19.6亿元拿下了北京奥运村乡地块、保利以38.1亿元拿下了重庆鸿恩寺地块;9月华润以22.2亿元拿下南京河西所街地块,刷新河西"地王"记录;10月中海地产和九龙仓联合以总价41亿元抢得重庆江北嘴CBD体育公园地块;11月中信地产以36亿元拿下津南区八里台一块地,成为天津土地市场地块面积和总地价的"双料地王";12月中建国际以48亿元拿下北京奥体南区的三块地.
这些不断涌现的"地王"现象让我们恍然若悟到新一轮中央与地方房地产蛋糕分割的游戏规则.虽然中央和地方存在利益冲突,但总归是一家人,所以面对地方政府从房地产市场分割的50%的利润,中央默认了.但房地产商凭什么从房地产行业中拿走35%的利润呢?或许被这种现实状况激怒或诱惑,于是央企出马了,要代表中央政府把开发商那一块利益夺过来.反正四万亿的经济刺激方案,90%以上的子弹都输送了国有企业.而央企则仿佛是赶考的书生,期盼着千年艳遇,急于把体内挤压的子弹射向处女地.于是乎,尽管社会各界对于央企地王的谴责不断,但央企对于艳遇的渴望,已然到了"佛挡诛佛、神挡杀神"的地步.于是像潘石屹这样的民企开发商只能让路,他的商业模式"选最好的地、盖最好的楼"也将被国企的铁蹄所终结.土地制度的垄断原来就造成了中国最严重的"国进民退",现在可谓更加变本加厉!
然而,千万不要以为这样这种不公正又不和谐,更让老百姓不幸福、无尊严的游戏能够永远进行下去.回想一下《金瓶梅》中西门庆的下场---精尽而亡.短暂的高潮令人神往,付出的却是生命的代价.
马云在亚布力论坛所言,危机远没有过去,即时比分,或者说危机永远不会过去;我们不是身处危机之中,就到在危机的路途之中.民营企业可以说现在真到了惶惶不可终日的地步了,买房者现在可以说也到了几近绝望的地步了,而民营企业的穷途末路以及老百姓的绝望也将是中国经济的穷途末路.从2009伊始,我们显然是走在了相反的方向!
时不我待,现在是到了何去何从痛下抉择的时候了!终止目前的"国进民退",不寄幻想于住房保障,而是及时启动土地市场化的第三代房地产改革是唯一正确的抉择.
(本文合作者:北京物资学院硕士研究生 李慧忠.文章尚未正式发表.转载或刊登须经作者同意.)